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中央（yāng）定调 2021年不懂政（zhèng）策的公寓运营（yíng）不是好（hǎo）投资人
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- 发布时间：2021-03-01 15:09
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【概要描述】全国住（zhù）房和城（chéng）乡建（jiàn）设工作会议在（zài）北京召开。 会议要求，2021年（nián）要大力发展租（zū）赁住房，解决好大城市（shì）住房突出问题。加强住房市（shì）场体系和住（zhù）房保障体系（xì）建设，加（jiā）快补齐租（zū）赁住房（fáng）短板，解决好（hǎo）新市民、青年人特别是从事（shì）基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以（yǐ）保障（zhàng）性（xìng）租赁住房和共有（yǒu）产权住房（fáng）为（wéi）主体的住（zhù）房保（bǎo）障（zhàng）体系（xì）。扩（kuò）大保障（zhàng）性（xìng）租赁（lìn）住房供（gòng）给，做好公租房保障（zhàng），在人口净流入的大城市重点发展（zhǎn）政策性租赁住（zhù）房。 12月16日至18日，2020年中央经（jīng）济工作会议在北（běi）京举行。这（zhè）次（cì）会议用236个（gè）字谈（tán）住房（fáng）问题，这是近三年（nián）来，中央经济工作会议（yì）关（guān）于（yú）住房的（de）表述篇幅（fú）最多的一次（cì）。 解决好大城市（shì）住（zhù）房突出问（wèn）题，住房（fáng）问题关系民生福祉（zhǐ）。要坚持房子（zǐ）是（shì）用来住的、不是（shì）用（yòng）来炒的定位，因地（dì）制宜、多策并举，促进房地产市场（chǎng）平稳健康发（fā）展。 要（yào）高度重视保障性租（zū）赁住（zhù）房建设，加快完善（shàn）长租房政策，逐（zhú）步使租购住房在（zài）享受（shòu）公共（gòng）服务（wù）上具有（yǒu）同等权（quán）利，规范（fàn）发展长租房（fáng）市场。 土（tǔ）地供应要向租赁住房建（jiàn）设倾斜，单列租赁住房用（yòng）地计划（huá），探索（suǒ）利用集体建设用地和企事业单位自（zì）有闲置（zhì）土地建设（shè）租赁住（zhù）房，国有和（hé）民营企（qǐ）业都要发挥（huī）功（gōng）能作用。 要（yào）降低租赁住（zhù）房（fáng）税费负（fù）担，整（zhěng）顿租赁市场（chǎng）秩序（xù），规范市（shì）场行为，对租（zū）金水平进行合理调控。 在重提“房子是用来住的、不是用来炒的”的同时，会议重点强调要规范（fàn）发展住房租赁（lìn）市（shì）场，明确（què）解决好大（dà）城（chéng）市住房突出问题。 记（jì）者注（zhù）意到，此（cǐ）次（cì）会议对住房问题的（de）表述，涉及长租房、租（zū）购同（tóng）权、土地供应、市场整顿、租金调控等多个全民关注的热点。这些关键词，释（shì）放出哪些（xiē）信号？ 关键词1：租（zū）购同权（quán）——应保（bǎo）护（hù）承（chéng）租人（rén）的（de）租赁权和享受公共服务的权利 会议提（tí）出，要（yào）高度重视保（bǎo）障性（xìng）租赁（lìn）住（zhù）房建设，加快（kuài）完善长租（zū）房政（zhèng）策（cè），逐步使租购住（zhù）房在（zài）享受公共服务上（shàng）具（jù）有同等权利，规范发展长租房市场。 “首先（xiān）会（huì）议提出，逐步使（shǐ）租购住房（fáng）在享受公（gōng）共服务上具有同（tóng）等权利，这（zhè）是特别值得支持（chí）的。”北（běi）京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，要租购同权，还要保（bǎo）护承租人的租赁权（quán）或对租赁（lìn）房（fáng）屋的使用权（quán），未（wèi）来的法规（guī）政策，也应该（gāi）为承租人提供更好（hǎo）的保障。 同时，他认为（wéi）目（mù）前我国住（zhù）房租赁市场存在户型供应与需求不匹配、长租期难以实现等问题（tí）。 “目前在租（zū）赁住房市场上，成套（tào）住（zhù）房多（duō），独立公（gōng）寓（yù）少。许多有租房需求的毕业生、单身人士或者处于职业早期的（de）承租人，可能更（gèng）需要带（dài）卫生间和简单厨房的独立（lì）小公寓户型，但市（shì）场上却多是几室一厅的成套住房。同样（yàng）的价格，他（tā）们只能去（qù）租一（yī）套房（fáng）子里的一间。”楼建波认为，租赁住房的供（gòng）应户型问题，将是（shì）未（wèi）来（lái）住（zhù）房租赁市场需要重点（diǎn）研究的。 同时，他认为，要加快（kuài）完善（shàn）长租房政（zhèng）策，就需要适（shì）当延长租（zū）期，而目（mù）前对于住房租赁（lìn）的（de）制度设（shè）计（jì）与这一需求尚不匹配。 “按（àn）照目前的政策要求，租期内（nèi）房东（dōng）不得擅自（zì）提高租金，就不会愿（yuàn）意签长约，大多数只能做到一年一签，之（zhī）后双（shuāng）方如果（guǒ）就租金（jīn）达不成一（yī）致就会解约。”楼建波（bō）提（tí）出，如果（guǒ）租赁合同里（lǐ）提前明确未来租（zū）期内的租金调节机制，增加一些能（néng）满足双（shuāng）方变化需求的弹性条款，或将（jiāng）更有利于长租房市场的发展。 “目前（qián）市场房（fáng）价偏高（gāo），与高房（fáng）价相比，租房其（qí）实更划（huá）算，用买房资金的利息支付（fù）房租绰绰有余，所（suǒ）以（yǐ），鼓（gǔ）励发展长租房市场也是民生的需要。但（dàn）是，最近（jìn）几年发（fā）生了不少长租公（gōng）寓（yù）‘爆雷（léi）’事件，根本原因是长租公寓（yù）盈（yíng）利模式（shì）有问题。”北京市房地（dì）产法学（xué）会副（fù）会长兼秘书长、首都经济贸（mào）易大学教授赵秀池说。 她认为，目前（qián）市场上的轻资（zī）产长（zhǎng）租（zū）公寓没有低成本的房源，以供其赚（zuàn）取租金差价（jià）；对于重资产长（zhǎng）租（zū）公寓，由于拿地环节的条件（jiàn）与商品房地块（kuài）儿的拿地条件一样，而租赁住房（fáng）又（yòu）不（bú）允许销售（shòu），导致盈利困难。因此，要想办法从源头上给予相应政策来促进长（zhǎng）租（zū）房市场发展。 关（guān）键（jiàn）词2：土地供应——可通过调（diào）整（zhěng）土地出让（ràng）金支付方式等鼓励自持长租企业发展。 如何保障租（zū）赁住房建设，会（huì）议提出，土地供应要向租赁（lìn）住房建设倾（qīng）斜，单列租赁住房用地计划，探（tàn）索利用（yòng）集体（tǐ）建设用（yòng）地和企事业单位自有闲（xián）置土地（dì）建设租（zū）赁（lìn）住房，国有和民营企业都（dōu）要发挥功能作用（yòng）。 赵（zhào）秀池认（rèn）为，要使长租住房的（de）经（jīng）营者获（huò）得（dé）应有的盈利，实现可持续发（fā）展，可通过（guò）单列租赁住房用地计划，实行（háng）与购买住（zhù）房（fáng）不一样（yàng）的拿地模（mó）式，允许年（nián）付土地出让金等方式，降（jiàng）低租赁住房（fáng）用地（dì）成本。 “这样（yàng），集（jí）体建设（shè）用地和企事业单位自有闲置（zhì）土地（dì）建设租赁住（zhù）房增加了低成（chéng）本房（fáng）源（yuán）的获取渠道，使（shǐ）长租住房（fáng）经营者能够实现（xiàn）一（yī）定的（de）盈利（lì），长租住房市场（chǎng）才能（néng）得以持续经营。” 楼建波（bō）更具体地（dì）指出，在鼓（gǔ）励租赁企业发展的（de）同时，政府应该为一些重资产自持长租（zū）企业或通（tōng）过收购房源进行改造的企业提供更多资金（jīn）和政策上（shàng）的支持。 “比如，按照（zhào）目前的（de）政策，用于（yú）建（jiàn）设商品房的土地（dì），要求开发商一（yī）次交齐（qí）土地出让金，那对于建设租赁（lìn）住房的土地，能否适当把（bǎ）出让期限（xiàn）缩短（duǎn），以（yǐ）及（jí）能否（fǒu）在（zài）土地出（chū）让金（jīn）的支付方式上，出（chū）台一些更灵（líng）活的政策。比如（rú），出让期限为50年，企业可以先（xiān）支付25年的土地出（chū）让金，之（zhī）后每（měi）5年付一次。” 楼建波解释（shì），这将会使（shǐ）更多企（qǐ）业愿意（yì）进入住房租赁（lìn）市场。更重要的是，这会为市场（chǎng）提供一个预（yù）期（qī）。“这个预期是，我（wǒ）们的租赁住（zhù）房供应充足，而且租（zū）房也能在居（jū）住和（hé）享（xiǎng）受公（gōng）共服务方面让自己对美好（hǎo）生活的追求（qiú）得（dé）到满足，并不一定要买（mǎi）房。甚至，更（gèng）长远一点来看，大家不（bú）用把钱都花在房子上（shàng），这（zhè）可能还会促进子女家庭（tíng）教育（yù）、继续教育等其他（tā）方（fāng）面的消费。” 关键词3：市场整顿——可要求租赁企业经营（yíng）规模和（hé）自有（yǒu）资金相匹（pǐ）配 会议还（hái）明确，要降低租赁住房（fáng）税费负担，整顿租赁市场秩（zhì）序（xù），规范市场行为。 楼建波指（zhǐ）出（chū），整顿租（zū）赁市（shì）场秩序，关（guān）键在于（yú）防止（zhǐ）无序竞争，比如一些（xiē）所谓的“长租公寓”、轻资（zī）产租赁企（qǐ）业，之所以采取“高（gāo）进低出”“长收短付”，最（zuì）终造成“爆雷”，就是因为目前政策还没有足够的（de）规范和限（xiàn）制。 今年（nián）下半年，部分（fèn）长（zhǎng）租公寓采取（qǔ）“高进低出（chū）”“长收短付（fù）”造（zào）成“爆雷”“跑路”的（de）问题（tí），引起政府部门高度重视和（hé）社会密切关注（zhù）。多地相继就（jiù）规范住房租赁企业经营行为发布通知，要求住房（fáng）租赁企（qǐ）业（yè）不得“高进低出”“长收短付（fù）”。 这并非住房租赁企业资金监管（guǎn）问（wèn）题首次（cì）引发关注。早在去年底，住（zhù）建部等六部门就（jiù）联合发（fā）文，明确加强对采取（qǔ）“高进低出（chū）”“长收短付”经（jīng）营模（mó）式的住（zhù）房租（zū）赁企业（yè）的监管。 今（jīn）年9月公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见（jiàn）稿（gǎo））》也提出，将“高进低出”“长收（shōu）短付”等（děng）高风险（xiǎn）经营行为（wéi）的住房租赁企业列入经（jīng）营异常名录，加（jiā）强对租金、押（yā）金（jīn）使用等经营（yíng）情（qíng）况的监管。 “托管（guǎn）式的租赁（lìn）经营业（yè）务，即住房租赁企业在替他人（rén）管理财产（chǎn），相（xiàng）当于金融机构（gòu）里的资（zī）产管理。”楼建波提出，要防（fáng）范（fàn）住房（fáng）租赁企（qǐ）业尤其是托管式租赁企业（yè）高风险（xiǎn）经营，或可要求租赁企业（yè）经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定（dìng）企业托管的（de）资产（chǎn）规模不能超过自有（yǒu）资（zī）金（jīn）多少（shǎo）倍（bèi），或者自有资（zī）金要占到付（fù）给房（fáng）东的房（fáng）租的百（bǎi）分比为多（duō）少。 “有业界同行提出，如果实施这种（zhǒng）规定，租赁企业将无法托管足（zú）够（gòu）多（duō）的房源从而被（bèi）限制发展，但只要有租赁需求在，一定（dìng）会有更多企业（yè）进入（rù）市场，形成（chéng）良性竞争。”他认为（wéi），一家租赁企业（yè）控制一（yī）个地区50%以上的房源（yuán），和10家租赁企业各控制10%的房源，后者更有利于形成良好（hǎo）的市场秩序。 赵（zhào）秀池认为，整（zhěng）顿租赁市场秩序，还需要大力打（dǎ）击（jī）“黑中介”，以及利用租金贷获取大（dà）量资金的逃（táo）债行（háng）为。 关（guān）键词（cí）4：租金（jīn）调控——建议采（cǎi）取税（shuì）费优惠等激励措施调控租金涨幅（fú）。 会议提出（chū），对租金水平进行合（hé）理调控（kòng）。此前，《住房租赁条例（征（zhēng）求意见稿）》还曾提出，可由直辖市、设区的市级人民政府建（jiàn）立（lì）住房租（zū）赁指导价格发（fā）布制度，定（dìng）期公布不（bú）同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可（kě）以采取必（bì）要措施稳定租金水平。 针对政府如何调控市场租金水平，楼建波提出（chū）两种方式。“一种（zhǒng）是硬手段，比如规（guī）定三年租（zū）期涨（zhǎng）幅不能（néng）超过通货膨胀的（de）多少倍，如超过则无效。另一种是采用激励性政策，即若租赁企业接（jiē）受（shòu）政府指导或在政府框定的（de）范围内调整涨幅，则可以享受税费优惠，若不接受，则（zé）按照原标准缴纳税费。” “我（wǒ）非常认同一个（gè）观点，最好的宏观（guān）调控（kòng），是为市场机制起作用提供（gòng）空间（jiān）的宏观调控。所以我个（gè）人会觉得，后者是更（gèng）可取的。”楼（lóu）建波也表（biǎo）示，这样的（de）激励政策（cè），也要考虑（lǜ）市场接受度的问题（tí）。“如果市场有（yǒu）30%的人愿意接受这种激（jī）励（lì），那（nà）它对整个（gè）租金水平的调控作用就将（jiāng）是非常大的。” 赵秀池也认为，对（duì）租金的调控，不应该用限价的行政手段，而是通过各（gè）种经济手段，让房租水平达到合理水平。“一方面，政府应减免（miǎn）出（chū）租住房的税费（fèi）负担；另一方面，通过降低租（zū）赁住房的土地成本，如鼓励个人房源直接上租（zū）赁平台与承租人（rén）达成手拉手交易，扩大公租房比重等，来实现租金的调控。” 综（zōng）合自：新京报《中央经济工作会议238字（zì）谈住房问题，释放什么信号？》 新华（huá）社《住房租赁（lìn）市（shì）场将“规范”与（yǔ）“发（fā）展”并举》
中（zhōng）央定调 2021年不（bú）懂政（zhèng）策的公（gōng）寓运营不是好投资人
【概要描述】全国住（zhù）房和城乡建设工作会议在北京（jīng）召开。 会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出（chū）问题。加（jiā）强（qiáng）住房市场体系和住（zhù）房（fáng）保障体系（xì）建设，加快补齐租赁住房短（duǎn）板，解决好新市民、青年人特别是（shì）从事（shì）基本公共（gòng）服务人员（yuán）等（děng）住房困难（nán）群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共（gòng）有产权住房为主体的住房保障（zhàng）体系。扩（kuò）大保障性租（zū）赁（lìn）住房供给，做好（hǎo）公租房保障，在人（rén）口净流（liú）入的大城（chéng）市重点发展政策性租赁住房（fáng）。 12月16日（rì）至18日，2020年中央（yāng）经济工作会议（yì）在北京（jīng）举行。这次会议用236个字谈（tán）住（zhù）房问题，这是近三年来（lái），中（zhōng）央经济工作会议关（guān）于住房的表述（shù）篇幅最多（duō）的（de）一次。 解决好大城市住房（fáng）突出问题，住房问题关（guān）系民生福祉。要坚持房子（zǐ）是用来住（zhù）的、不是用来炒的定位（wèi），因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康（kāng）发（fā）展。 要高度重视保（bǎo）障性租赁住房（fáng）建（jiàn）设（shè），加快（kuài）完（wán）善长租房政策，逐步使租购住房在享受（shòu）公共服务上具（jù）有同等（děng）权利，规范发展长（zhǎng）租房市场。 土地供应（yīng）要向租赁（lìn）住（zhù）房建设倾斜，单（dān）列租赁住房（fáng）用地（dì）计（jì）划，探索利用集体建设用地（dì）和企事（shì）业单位自有闲置土地建设租赁住房（fáng），国有和民（mín）营（yíng）企（qǐ）业（yè）都（dōu）要发挥功（gōng）能作用。 要降低租赁住房税费负担，整顿（dùn）租（zū）赁（lìn）市场秩序（xù），规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 在重提“房子（zǐ）是用来（lái）住的、不是用来炒的（de）”的同时（shí），会议重点强调要规范发展住房租赁（lìn）市场，明确解决好大城市（shì）住房突（tū）出（chū）问题。 记者注意到，此次会议对住房问题（tí）的表（biǎo）述（shù），涉及长（zhǎng）租房（fáng）、租购同权、土地供应、市（shì）场（chǎng）整顿、租（zū）金调（diào）控等多个全民关注的热点。这些关键词，释放出哪些信号？ 关键（jiàn）词1：租购（gòu）同权——应保护承租（zū）人的租赁权（quán）和享受公共（gòng）服务的权利（lì） 会议提出（chū），要高度重视保障性租赁住房（fáng）建设，加（jiā）快完（wán）善长租（zū）房政策，逐（zhú）步使（shǐ）租购住房在（zài）享受公共服（fú）务上具有同等权利，规范发展长租房市（shì）场。 “首（shǒu）先会（huì）议提出，逐步使租购住房在享受公共服务（wù）上具有同等权（quán）利（lì），这是（shì）特别值得支持的。”北京大学房地产法研究中（zhōng）心主（zhǔ）任楼建（jiàn）波指（zhǐ）出，要租购（gòu）同权，还要保护承租人的租赁权（quán）或对（duì）租赁房屋的使用权，未来的法规（guī）政策，也应该为（wéi）承租人提供更（gèng）好的保障。 同时，他认为（wéi）目前我国（guó）住房租赁市场存（cún）在（zài）户型供应与（yǔ）需求不匹配、长租期难以（yǐ）实（shí）现等问题（tí）。 “目（mù）前在租赁住房市场（chǎng）上，成套住房多，独立公寓少。许多（duō）有租房需（xū）求的毕（bì）业生、单身人士（shì）或者（zhě）处于职业早期的承租人，可能更（gèng）需要带卫生间和简单（dān）厨房的独立（lì）小（xiǎo）公寓户型，但市（shì）场（chǎng）上却多是几室一厅的成套住房。同样（yàng）的价格，他们只能去租一套房子（zǐ）里的一间。”楼（lóu）建波认为，租赁住房的供应户型问题，将是（shì）未来住房租赁市场需要重点研（yán）究的。 同时（shí），他认为，要加（jiā）快（kuài）完善长租房政策，就需要（yào）适当延长租（zū）期，而目（mù）前对（duì）于（yú）住房租赁的制度设计与这一需求尚（shàng）不匹配。 “按照（zhào）目前（qián）的政策要求，租（zū）期（qī）内房东不得擅自提高租金（jīn），就不会愿意签长约（yuē），大多数只能做到一年一签，之后（hòu）双方如果就租金（jīn）达不成一（yī）致就会解约（yuē）。”楼建波提（tí）出，如果（guǒ）租赁合同里提前明确（què）未来（lái）租期内的（de）租金调节机制，增加（jiā）一些能满足（zú）双方变化需求的弹（dàn）性条款（kuǎn），或将更有利于长租房（fáng）市（shì）场的发展。 “目前市场房价偏高，与高房价（jià）相比，租房其实更划算，用买房资金的利（lì）息（xī）支付房租绰绰有余（yú），所以，鼓励发展长租（zū）房市场也（yě）是民生的需要。但是，最近几年发生了（le）不少长租（zū）公寓‘爆雷’事件，根本（běn）原因是长（zhǎng）租（zū）公寓（yù）盈利模（mó）式有问题。”北（běi）京市房（fáng）地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池说（shuō）。 她认为，目前市场（chǎng）上的轻资产长租公寓没有低成本的（de）房源，以供其赚取租金差价（jià）；对于重资产（chǎn）长租公寓，由于拿地环节的条件（jiàn）与（yǔ）商品房地块儿的拿地条件一（yī）样（yàng），而租赁（lìn）住房又不允许销售，导致盈利困难。因此，要想办法从源（yuán）头上给予相应政策（cè）来促进长租房（fáng）市（shì）场（chǎng）发（fā）展。 关键词2：土地供应——可通过调整（zhěng）土地出让金支付方式等鼓（gǔ）励自（zì）持（chí）长（zhǎng）租企（qǐ）业发展（zhǎn）。 如何保障租赁住房建（jiàn）设，会议提出，土地供应要（yào）向租（zū）赁住房建设倾斜，单列租赁住房用（yòng）地计划，探（tàn）索利用集体建设用地和（hé）企事业单（dān）位自有闲置土地建设租赁住房，国有（yǒu）和民营企业都要发挥功能作（zuò）用。 赵秀池认为（wéi），要使长租住房的经营者获得应（yīng）有的（de）盈利，实现可持（chí）续（xù）发展，可通过单列租赁住房用地计划，实行与购买住房不一样的拿地模式，允许年付（fù）土地出让金等方式，降低租赁住房（fáng）用地成本。 “这样，集（jí）体建设用地（dì）和企事业单位自有闲置土地（dì）建设租赁住（zhù）房增加了低成本房源（yuán）的获（huò）取渠道，使长租住房经营者能够（gòu）实现一（yī）定的（de）盈利（lì），长（zhǎng）租住房市场才能得以持续经营。” 楼（lóu）建波更具体地指出，在鼓（gǔ）励租赁企业发展的同时，政府应该为一些（xiē）重（chóng）资产自持长（zhǎng）租（zū）企业或通过收购房源进行（háng）改造（zào）的企业提供更多资金和政策上的（de）支（zhī）持。 “比如，按照目前（qián）的政策，用于建设商品房（fáng）的土地，要求开发商一（yī）次（cì）交齐土地（dì）出让金，那对于建设租赁住房的土地，能否适当把出（chū）让期限缩短，以及（jí）能否在土地出（chū）让金的支（zhī）付方式上，出台一些（xiē）更灵活的政策。比如，出让（ràng）期（qī）限为50年，企业（yè）可以先支付25年的土地出让金，之后每5年付一次。” 楼建波解释，这将会使更多企业愿（yuàn）意（yì）进入（rù）住房租赁市场。更（gèng）重要的是，这（zhè）会为市场提供一个预（yù）期。“这个预（yù）期是，我们（men）的租赁住房供应充足，而且租房（fáng）也能在居住和（hé）享受公（gōng）共服务方面让（ràng）自己对美好生（shēng）活的追求得到满足（zú），并（bìng）不一（yī）定要买房。甚至，更长远一点来（lái）看，大家不用（yòng）把（bǎ）钱都（dōu）花在（zài）房子上，这可（kě）能还会促进子女家庭教育、继续（xù）教育等其他方面的消（xiāo）费。” 关键词3：市场整顿——可要求（qiú）租赁企业经营（yíng）规模（mó）和自（zì）有资金相（xiàng）匹配 会议（yì）还（hái）明确，要（yào）降低（dī）租赁住房税费（fèi）负担，整顿租赁市场秩序，规范（fàn）市场行（háng）为。 楼建（jiàn）波指（zhǐ）出，整顿（dùn）租赁市场秩序（xù），关键在于防止无（wú）序竞争（zhēng），比如一些（xiē）所谓（wèi）的“长租公寓（yù）”、轻资产租赁企业，之所以采取“高（gāo）进（jìn）低出”“长收短付”，最终（zhōng）造（zào）成“爆雷”，就是因为目前政策还没有（yǒu）足够的规范和限制（zhì）。 今年下半年，部分长租公（gōng）寓采取“高进低出”“长收短付”造成（chéng）“爆雷”“跑（pǎo）路（lù）”的（de）问题，引起（qǐ）政府部门高度重视（shì）和社会（huì）密切关注。多（duō）地相（xiàng）继就规范住房租（zū）赁企业经营行为发（fā）布通知，要求住（zhù）房租（zū）赁（lìn）企业不得“高进低出”“长收（shōu）短付”。 这并非住房租赁企（qǐ）业资金监（jiān）管问题首（shǒu）次引发关注。早在去年底，住建部等六部门就联合发文，明确加强对采取“高进低出”“长（zhǎng）收短付”经（jīng）营模式（shì）的（de）住房（fáng）租赁企业的监管。 今年（nián）9月公开（kāi）征（zhēng）求意见的《住房租赁条例（征求（qiú）意见稿）》也提（tí）出，将（jiāng）“高进（jìn）低出”“长收短付（fù）”等高风险经营行为（wéi）的住（zhù）房租赁企业列入经（jīng）营异常名录，加强对租金、押金使（shǐ）用等经营情况的（de）监管。 “托管式的（de）租赁经营业（yè）务，即住房租赁企业在替他人管理财（cái）产，相当于金融机构（gòu）里的资（zī）产管理。”楼建波（bō）提（tí）出，要防范住房租（zū）赁企业尤其是托管式（shì）租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业（yè）托管的（de）资产规模（mó）不能超过自（zì）有资金多少倍，或者（zhě）自有资金要占（zhàn）到付给房东的房租的百分比为多少。 “有业（yè）界同行提出，如果实施这（zhè）种规定，租赁企（qǐ）业将（jiāng）无法托管足（zú）够多（duō）的房源从而（ér）被限（xiàn）制发展（zhǎn），但只要有租赁需（xū）求在，一定会有更多企业进入市（shì）场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁（lìn）企业控制一个地（dì）区50%以上（shàng）的房（fáng）源（yuán），和10家租赁企业各控制10%的房源，后（hòu）者更有利于形（xíng）成良（liáng）好的市场秩序。 赵秀池认为，整（zhěng）顿租赁（lìn）市场秩（zhì）序，还需要（yào）大力（lì）打击“黑中介”，以及利用租（zū）金贷获取大量（liàng）资（zī）金的（de）逃债行为。 关（guān）键词4：租金调控——建议采（cǎi）取税费优惠等激励措施调控租（zū）金涨（zhǎng）幅。 会议提出，对租金水平进行（háng）合（hé）理（lǐ）调控。此前，《住（zhù）房租赁（lìn）条例（征求意见稿（gǎo））》还曾提出，可（kě）由（yóu）直辖市、设区（qū）的市级人民（mín）政府建（jiàn）立住房（fáng）租（zū）赁指导价格发布制度，定（dìng）期公布不（bú）同（tóng）区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息（xī）。对（duì）于租金上（shàng）涨过快的（de），可以采（cǎi）取必要措施稳定租金水平。 针对政（zhèng）府如何调（diào）控市场租金水平，楼建（jiàn）波（bō）提出两种方式。“一种（zhǒng）是硬（yìng）手（shǒu）段，比如规定三年租期（qī）涨幅不能超过（guò）通货膨胀的多（duō）少倍，如超过则无效。另一（yī）种是（shì）采用激励性政策，即若租赁企业接受政府指导或在政府框定的（de）范围内调整（zhěng）涨幅，则可以享受税费优惠，若不接受，则按照原标准缴纳税费。” “我非（fēi）常认同一个观点，最好的宏观调（diào）控，是为市场机制起作（zuò）用提供（gòng）空间的宏观调（diào）控。所以我个（gè）人会觉得，后者是更（gèng）可取的（de）。”楼建波也表示，这样（yàng）的激励政（zhèng）策，也要考虑市场接受（shòu）度的问题。“如果市场有（yǒu）30%的人愿意接受（shòu）这种激励，那它对（duì）整个租金（jīn）水平（píng）的（de）调控作用就将是非常大（dà）的。” 赵（zhào）秀池也（yě）认（rèn）为，对（duì）租金的调控（kòng），不应该用限价的行政手段，而是通（tōng）过各种经济手段，让房租水平达到合理水平。“一方面，政府应减免出（chū）租住房的（de）税费负（fù）担；另一方面，通过（guò）降（jiàng）低（dī）租赁（lìn）住（zhù）房（fáng）的（de）土地成本，如鼓（gǔ）励（lì）个人房源直接上租（zū）赁平（píng）台与承租（zū）人达成手拉（lā）手交易（yì），扩大公租房比（bǐ）重等（děng），来实现（xiàn）租金（jīn）的调（diào）控。” 综合（hé）自：新京报《中央（yāng）经济工作会议238字（zì）谈住房问（wèn）题，释放什么信号？》 新华社《住房租赁（lìn）市场（chǎng）将“规范”与“发展”并（bìng）举》
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- 发布时间：2021-03-01 15:09
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详（xiáng）情
全国住房和城乡建设工作（zuò）会议在（zài）北（běi）京召开。
会议要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城（chéng）市住（zhù）房突出（chū）问题。加强住房市（shì）场（chǎng）体系和（hé）住房保障体系建设，加（jiā）快补齐租（zū）赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从（cóng）事（shì）基本公共服务（wù）人员等（děng）住（zhù）房（fáng）困难群体的住（zhù）房问题。加快（kuài）构（gòu）建以保障性租赁住（zhù）房和共有产权（quán）住房为主（zhǔ）体的住（zhù）房（fáng）保（bǎo）障体系。扩大保障性租赁住房（fáng）供给，做好公租房保障，在（zài）人（rén）口净流入的大城市（shì）重（chóng）点发展政策性租赁（lìn）住房。
12月16日至18日（rì），2020年中央经济工作会议在北京举行。这（zhè）次（cì）会议用236个字谈住房问题，这（zhè）是（shì）近三年来，中央经济工作（zuò）会（huì）议关于住房（fáng）的表（biǎo）述篇幅最多的一次（cì）。
解决好大（dà）城市（shì）住房突出问（wèn）题，住房问题关系民生（shēng）福祉（zhǐ）。要坚（jiān）持房子是用来住（zhù）的（de）、不是用来炒的定位（wèi），因地制宜、多策（cè）并（bìng）举，促（cù）进（jìn）房（fáng）地产（chǎn）市场平稳健康发（fā）展（zhǎn）。
要高（gāo）度重视保障性租赁住（zhù）房（fáng）建设，加快完（wán）善长租房（fáng）政（zhèng）策，逐步使（shǐ）租购住房在享（xiǎng）受（shòu）公共服务上具（jù）有同等权利，规（guī）范发展（zhǎn）长租房市场。
土地供（gòng）应（yīng）要向租赁住房建设（shè）倾斜（xié），单列租（zū）赁住房用地计划，探（tàn）索利用集体建（jiàn）设用（yòng）地（dì）和企事（shì）业单位自有闲置土地建设租（zū）赁住房，国（guó）有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低（dī）租赁住（zhù）房税（shuì）费负担（dān），整顿租赁市场秩（zhì）序，规范市场行（háng）为，对租金水平进行合理调控。
在重提“房子是（shì）用来住的、不是用来炒的”的同时，会（huì）议重（chóng）点强调要（yào）规（guī）范发展（zhǎn）住房租赁市场，明确解决好大城市住（zhù）房突（tū）出（chū）问题。
记（jì）者注意到，此次会议对住房问（wèn）题的表述，涉及长租房、租购同权、土地供应、市场整（zhěng）顿、租（zū）金（jīn）调控等多个全（quán）民关注的热点（diǎn）。这些关键词，释放出哪些信号？
关键词1：租购同权——应保护承租人（rén）的租赁权和享受公共服务的权利（lì）
会议提（tí）出，要高度重视保障性租赁住（zhù）房（fáng）建设，加快（kuài）完善长租房政（zhèng）策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发（fā）展长租房（fáng）市场。
“首先会议提出，逐步使租（zū）购住房（fáng）在享受公共（gòng）服务上具有同等权利，这是特别值得支持的。” 北（běi）京大学房地产法（fǎ）研究中心主任楼建波指出，要租（zū）购同权（quán），还要保护承（chéng）租人的租赁权（quán）或对租（zū）赁房（fáng）屋的（de）使用权，未来的法（fǎ）规（guī）政（zhèng）策，也应该为承租人提供更好的（de）保障。
同时，他认为（wéi）目前我国住房租赁市场存在户（hù）型供应与需（xū）求不匹配、长租期难以实现等问题。
“目前在租赁住房（fáng）市场上，成套（tào）住（zhù）房多，独立公寓少。许多有租房需求的毕业生、单身人（rén）士或者处于职业早期的承租人，可能（néng）更需要（yào）带卫生间和简单厨房的独立小公寓户型，但市（shì）场上却多是几室一厅的（de）成套住房（fáng）。同样的价（jià）格，他们只能去租一（yī）套（tào）房子里（lǐ）的一间。”楼建波认为，租赁住房的供应（yīng）户型问题，将是未（wèi）来住（zhù）房租赁市（shì）场需（xū）要重点研（yán）究（jiū）的。
同时，他认为（wéi），要加快完善长（zhǎng）租（zū）房政策，就需要（yào）适当延长租期，而（ér）目前对于住（zhù）房租（zū）赁的制度设计与这一需求尚不匹配（pèi）。
“按（àn）照目（mù）前的（de）政策要（yào）求，租期内（nèi）房东不得擅自提（tí）高（gāo）租金，就不（bú）会愿意签长约，大多数只（zhī）能做到一年一签，之（zhī）后双方如果就租（zū）金达不成一致就会解约（yuē）。”楼建波提出（chū），如果租赁（lìn）合同里提前（qián）明确未来租期内的租（zū）金调节机制，增加一些能满（mǎn）足双（shuāng）方变化（huà）需求的弹性条款（kuǎn），或将（jiāng）更有利于长租房市场的发展。
“目前市场房价偏高，与高（gāo）房价相比，租（zū）房其实更划算，用买（mǎi）房资金的利息支付房租绰（chāo）绰（chāo）有余，所（suǒ）以，鼓励发展长租房市（shì）场也是民生（shēng）的需要。但是，最近几年发生了不少长租公寓‘爆雷’事件，根本原因是长（zhǎng）租公寓盈利模式有问题。”北京市房（fáng）地（dì）产法学会副（fù）会长兼秘书长、首都经济贸（mào）易大（dà）学教授赵秀（xiù）池说。
她认为，目前市场上的轻资产长租（zū）公寓没有低成本的房源，以供（gòng）其（qí）赚取租金（jīn）差（chà）价；对于重资产长租公寓（yù），由于拿（ná）地环节的条件与商品房地块儿的拿地条件一样（yàng），而租赁住房又不（bú）允许销售，导致（zhì）盈利困难。因此，要想办（bàn）法从（cóng）源头上给予相应（yīng）政策来促进长租房市场发展。
关键（jiàn）词2：土地（dì）供应——可（kě）通（tōng）过（guò）调（diào）整土（tǔ）地出（chū）让（ràng）金支付方式等鼓励自持（chí）长租企（qǐ）业发展。
如何保障租赁住房建设，会议（yì）提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单（dān）列租（zū）赁住（zhù）房（fáng）用地计划，探索利用集（jí）体（tǐ）建设用地和企事业单位自有闲置土地建（jiàn）设租赁住房，国有和（hé）民营企业（yè）都要（yào）发挥功能（néng）作用。
赵秀池认为（wéi），要使长租住房的经营者获得应（yīng）有的盈（yíng）利，实（shí）现可持续发（fā）展，可通过单列（liè）租赁住房用地计划，实行与购买住房不一样（yàng）的拿地模（mó）式，允许年付（fù）土地出（chū）让金（jīn）等（děng）方式，降低租赁住（zhù）房用（yòng）地成本。
“这样，集体建设用地（dì）和企事业单（dān）位自有闲置土地建设（shè）租赁住房（fáng）增（zēng）加了低成（chéng）本房（fáng）源的（de）获取渠道，使长租住房（fáng）经营者（zhě）能（néng）够（gòu）实（shí）现（xiàn）一定的（de）盈利，长租住房市场才能得以持续经营。”
楼建波（bō）更具体地指（zhǐ）出（chū），在鼓励租（zū）赁企业（yè）发展的同时，政府应该为（wéi）一些重资（zī）产自持长租企业或（huò）通过收购房源进行（háng）改造的企业提（tí）供更多资金和政策上（shàng）的支持。
“比如，按照（zhào）目前（qián）的政（zhèng）策，用（yòng）于建（jiàn）设商品房的土地，要求开发商一次交齐土（tǔ）地出让金，那对于建设（shè）租赁住房的土地（dì），能否适当把出让期限缩短，以及能否在土地出让金的支付方式上，出台一些更（gèng）灵活的政策。比如，出让期限（xiàn）为（wéi）50年（nián），企业可以先支付25年（nián）的土地出（chū）让金，之后每5年付一次。”
楼建（jiàn）波解释，这将会使更多企业（yè）愿（yuàn）意进入住房租赁（lìn）市场。更重要的是，这会为市场提供（gòng）一个（gè）预（yù）期（qī）。“这个预（yù）期是，我们（men）的租赁（lìn）住房（fáng）供应充足，而且租（zū）房也能在（zài）居住和享（xiǎng）受公（gōng）共服务方（fāng）面让自己对（duì）美好生活的追求得（dé）到满足，并不一定要买房。甚至，更长远一点来看，大家不用把（bǎ）钱都花在房子上，这可能还（hái）会促进子女家庭教育、继续教育等其他方面的消费（fèi）。”
关键词3：市（shì）场整（zhěng）顿——可要求（qiú）租（zū）赁企（qǐ）业（yè）经营规模和自有（yǒu）资金相匹（pǐ）配
会议还明（míng）确，要降低租赁住（zhù）房税费负担（dān），整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
楼建（jiàn）波指出，整顿租赁（lìn）市场秩序，关键（jiàn）在（zài）于防止无序竞争，比（bǐ）如一些所谓（wèi）的“长租公寓”、轻（qīng）资产租（zū）赁企（qǐ）业，之所以采（cǎi）取（qǔ）“高进（jìn）低出”“长收短（duǎn）付”，最终造成“爆（bào）雷”，就是因为（wéi）目前（qián）政（zhèng）策还没（méi）有足够（gòu）的（de）规范和限制。
今年（nián）下半年（nián），部（bù）分长租公寓采（cǎi）取“高进低（dī）出”“长收短（duǎn）付”造成“爆（bào）雷”“跑路”的问题（tí），引起（qǐ）政（zhèng）府部门高度重视和社（shè）会（huì）密切关注（zhù）。多地相继就规范（fàn）住房租赁企业经营行为发布通知，要求住房租赁企业不得“高（gāo）进低出”“长收短付”。
这并非住房租赁企业资金监管问题首次引发关注。早在去年底，住（zhù）建部等六部门就联合（hé）发文（wén），明确加强（qiáng）对（duì）采取“高进低出”“长收短（duǎn）付”经营模式的（de）住房租赁企业的监（jiān）管。
今（jīn）年9月公开征求意见的《住（zhù）房租赁条例（征求（qiú）意见稿）》也提出（chū），将“高进（jìn）低出（chū）”“长收短付（fù）”等高风险经（jīng）营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对（duì）租金、押金使用等（děng）经营（yíng）情况的监管。
“托管式的租（zū）赁经营业务（wù），即住房（fáng）租（zū）赁企业（yè）在替他人管理财产，相当于金融机构里的资（zī）产管理。”楼（lóu）建波提出，要防范（fàn）住房租赁企（qǐ）业尤其是（shì）托管式租赁企（qǐ）业高（gāo）风（fēng）险经营，或可要求租（zū）赁企业经营规模应和自有（yǒu）资金相匹配。例如，规（guī）定企业托管的资产规模（mó）不能超过（guò）自有（yǒu）资金多少倍，或者自有资金要占到付给（gěi）房东（dōng）的（de）房（fáng）租的百分比为多少。
“有业界同行提出，如果（guǒ）实施这（zhè）种规定，租（zū）赁企（qǐ）业将无（wú）法托管足（zú）够多的房源（yuán）从（cóng）而被（bèi）限制（zhì）发展，但（dàn）只要有租（zū）赁需求在（zài），一定会有更（gèng）多企（qǐ）业进入市场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁企业（yè）控制一个地区50%以上的房（fáng）源，和10家租赁（lìn）企业各（gè）控制10%的房（fáng）源，后者更有利于形成良好的（de）市场秩序。
赵秀池认为，整顿租赁市（shì）场秩（zhì）序，还需要大力打击“黑（hēi）中介”，以及利用租金贷获取大量资金（jīn）的（de）逃债行为。
关键（jiàn）词4：租金调控——建（jiàn）议采取税费优惠（huì）等（děng）激励措施调控租金涨幅（fú）。
会议提出，对（duì）租金水平进行合理调控。此前（qián），《住房租赁条例（lì）（征求意见稿）》还（hái）曾提出，可由直辖市、设区的市（shì）级人（rén）民政府建立住房租（zū）赁指导价格发布制度，定期公布（bù）不同（tóng）区域、不（bú）同类型租赁住房的市场租金水平信（xìn）息（xī）。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
针对政府如何调控市场（chǎng）租金水平，楼建波提出两种方（fāng）式。“一种是硬手段，比如规定三年租（zū）期涨幅不能超过通（tōng）货膨胀的多少倍，如（rú）超过则无效。另一（yī）种是采用激励性政策，即若租赁（lìn）企业（yè）接受政府指（zhǐ）导或在政府框定的（de）范（fàn）围内调整涨幅，则可以（yǐ）享受（shòu）税费优惠，若（ruò）不接受，则按照原标准缴纳税费（fèi）。”
“我非常认同一个观点，最（zuì）好的宏观调控，是为市场机制（zhì）起作（zuò）用（yòng）提供空（kōng）间（jiān）的宏观调控（kòng）。所以我个人会觉得，后者是（shì）更可取的。” 楼建波也表示，这样的激励政策，也要考虑市场接受度的问题。“如果市（shì）场有30%的人愿意接受这（zhè）种激励，那它对整个租（zū）金水平的调（diào）控（kòng）作用就将是非常大的。”
赵秀池也认为，对（duì）租金的调控，不（bú）应该用限价的行政手段，而（ér）是通过各种经济手段（duàn），让房租水平达到合理水（shuǐ）平。“一方面，政府应减免（miǎn）出（chū）租住（zhù）房的税费负担；另（lìng）一方面，通过（guò）降低租赁住（zhù）房的土地成本，如鼓励个（gè）人房源直接上租赁平台与承租（zū）人达（dá）成手拉手交易，扩大（dà）公租房比重等（děng），来实现租金的调控（kòng）。”
综（zōng）合自：新（xīn）京报《中央（yāng）经济工（gōng）作会（huì）议238字谈（tán）住房（fáng）问题，释放什么信号？》
新华社《住房租赁（lìn）市场将（jiāng）“规范”与（yǔ）“发展”并举 》
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